/* Match Realty design tokens + toolkit UI. Fonts are loaded via <link> in each
   page head rather than @import, which is render-blocking. */
:root{
  --red-50:#FFEDEC; --red-100:#FFD4D1; --red-400:#FB4438; --red-500:#F10808; --red-600:#CE0606; --red-700:#A50808;
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  font-size:1rem;line-height:1.6;-webkit-font-smoothing:antialiased}
h1,h2,h3,h4{font-family:var(--font-display);color:var(--text-strong);letter-spacing:var(--tracking-tight);margin:0}
h1{font-size:var(--text-h1);font-weight:900;line-height:1.04}
h2{font-size:var(--text-h2);font-weight:800;line-height:1.1}
h3{font-size:var(--text-h3);font-weight:800;line-height:1.2}
p{margin:0}
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a{color:var(--text-brand);text-decoration:none}
.wrap{max-width:var(--container-max);margin:0 auto;padding-inline:var(--gutter)}
.eyebrow{font-size:var(--text-eyebrow);font-weight:700;text-transform:uppercase;
  letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);color:var(--text-brand);margin-bottom:var(--space-4)}
.eyebrow.on-dark{color:var(--red-400)}
.mono{font-family:var(--font-mono);font-variant-numeric:tabular-nums}

/* ---------- Buttons ---------- */
.btn{display:inline-flex;align-items:center;justify-content:center;gap:var(--space-2);
  font-family:var(--font-body);font-weight:700;font-size:.9375rem;border-radius:var(--radius-full);
  padding:.8125rem 1.75rem;border:1.5px solid transparent;cursor:pointer;
  transition:transform var(--dur-fast) var(--ease-out),background var(--dur-base),box-shadow var(--dur-base)}
.btn:active{transform:scale(.97)}
.btn-primary{background:var(--brand);color:#fff;box-shadow:var(--shadow-brand)}
.btn-primary:hover{background:var(--brand-hover)}
.btn-outline{background:transparent;color:var(--text-strong);border-color:var(--border-strong)}
.btn-outline:hover{border-color:var(--brand);color:var(--text-brand)}
.btn-outline.on-dark{color:#fff;border-color:rgba(255,255,255,.35)}
.btn-outline.on-dark:hover{border-color:#fff;background:rgba(255,255,255,.08);color:#fff}

/* ---------- Header ---------- */
header{position:sticky;top:0;z-index:50;background:rgba(255,255,255,.92);
  backdrop-filter:blur(10px);border-bottom:1px solid var(--border-subtle)}
.nav{display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;gap:var(--space-8);padding-block:var(--space-4)}
.nav img{height:34px;width:auto;display:block}
.nav-links{display:flex;gap:var(--space-6);list-style:none;margin:0;padding:0}
.nav-links a{color:var(--text-body);font-weight:600;font-size:.9375rem;transition:color var(--dur-base)}
.nav-links a:hover{color:var(--text-brand)}
.nav-cta{display:flex;align-items:center;gap:var(--space-4)}
.nav-phone{font-family:var(--font-mono);font-size:.875rem;font-weight:600;color:var(--text-strong)}
/* Mobile: the nav used to be display:none, which left phone users with no
   navigation at all — only the logo and the CTA. Wrap it onto its own row
   under the logo instead. CSS-only; a JS drawer would hide these links from
   crawlers for no benefit at this page count. */
@media(max-width:880px){
  .nav{flex-wrap:wrap;row-gap:var(--space-3)}
  .nav > a:first-child{order:1}
  .nav-cta{order:2;margin-left:auto}
  .nav-links{order:3;flex-basis:100%;flex-wrap:wrap;justify-content:flex-start;
    gap:var(--space-2) var(--space-5);padding-top:var(--space-3);
    border-top:1px solid var(--border-subtle)}
  .nav-links a{font-size:.875rem}
  .nav-phone{display:none}
}
@media(max-width:420px){
  /* Six nav items sum to 275px; at a 16px column gap that is 355px in the
     343px a 375px phone gives you, so Contact orphaned onto its own row.
     12px fits all six on one line at 375px+ and still wraps below that. */
  .nav-links{gap:var(--space-2) 12px}
  .nav-links a{font-size:.8125rem}
}

/* ---------- Hero ---------- */
.hero{background:var(--surface-inverse);color:#fff;position:relative;overflow:hidden;
  padding-block:clamp(var(--space-16),9vw,var(--space-24))}
.hero::after{content:"";position:absolute;inset:0;pointer-events:none;
  background:radial-gradient(ellipse 70% 55% at 85% 15%,rgba(241,8,8,.20),transparent 62%)}
.hero .wrap{position:relative;z-index:1}
.hero h1{color:#fff;font-size:var(--text-display);max-width:16ch}
.hero-sub{margin-top:var(--space-6);font-size:1.1875rem;line-height:1.6;
  color:rgba(255,255,255,.76);max-width:56ch}
.hero-cta{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:var(--space-3);margin-top:var(--space-10)}
.hero-proof{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:var(--space-8);margin-top:var(--space-16);
  padding-top:var(--space-8);border-top:1px solid rgba(255,255,255,.14)}
.proof-num{font-family:var(--font-display);font-weight:900;font-size:1.875rem;color:#fff;line-height:1}
.proof-label{font-size:.8125rem;text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);
  color:rgba(255,255,255,.55);font-weight:600;margin-top:var(--space-2)}

/* ---------- Sections ---------- */
section{padding-block:clamp(var(--space-16),7vw,var(--space-24))}
.section-head{max-width:62ch;margin-bottom:var(--space-12)}
.section-head p{margin-top:var(--space-4);font-size:1.0625rem;color:var(--text-muted)}

/* ---------- Tool card ---------- */
.tool{background:var(--surface-card);border:1px solid var(--border-subtle);border-radius:var(--radius-xl);
  box-shadow:var(--shadow-md);overflow:hidden;margin-bottom:var(--space-12)}
.tool-head{padding:var(--space-8) var(--space-8) var(--space-6);border-bottom:1px solid var(--border-subtle)}
.tool-head .badge{display:inline-block;background:var(--brand-tint);color:var(--red-700);
  font-size:.6875rem;font-weight:800;text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);
  padding:.3125rem .6875rem;border-radius:var(--radius-full);margin-bottom:var(--space-4)}
.tool-head p{margin-top:var(--space-3);color:var(--text-muted);max-width:64ch}
.tool-body{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:0}
@media(max-width:860px){.tool-body{grid-template-columns:1fr}}
.tool-inputs{padding:var(--space-8);border-right:1px solid var(--border-subtle)}
@media(max-width:860px){.tool-inputs{border-right:none;border-bottom:1px solid var(--border-subtle)}}
.tool-out{padding:var(--space-8);background:var(--surface-sunken)}

/* ---------- Fields ---------- */
.field{margin-bottom:var(--space-5)}
.field label{display:block;font-size:.8125rem;font-weight:700;color:var(--text-strong);
  margin-bottom:var(--space-2)}
.field .hint{font-size:.75rem;color:var(--text-muted);font-weight:500;margin-top:var(--space-2)}
input[type=text],input[type=number],input[type=email],input[type=tel],select{
  width:100%;font-family:var(--font-mono);font-size:1rem;font-variant-numeric:tabular-nums;
  padding:.75rem var(--space-4);border:1.5px solid var(--border-default);border-radius:var(--radius-md);
  background:#fff;color:var(--text-strong);transition:border-color var(--dur-base),box-shadow var(--dur-base)}
select{font-family:var(--font-body)}
input:focus,select:focus{outline:none;border-color:var(--brand);box-shadow:0 0 0 4px var(--focus-ring)}
.seg{display:flex;gap:var(--space-2)}
.seg button{flex:1;font-family:var(--font-body);font-size:.875rem;font-weight:700;padding:.6875rem var(--space-3);
  border:1.5px solid var(--border-default);background:#fff;color:var(--text-muted);
  border-radius:var(--radius-md);cursor:pointer;transition:all var(--dur-base)}
.seg button[aria-pressed=true]{border-color:var(--brand);background:var(--brand-tint);color:var(--red-700)}

/* ---------- Results ---------- */
.res-row{display:flex;justify-content:space-between;align-items:baseline;gap:var(--space-4);
  padding-block:var(--space-4);border-bottom:1px solid var(--border-subtle)}
.res-row:last-of-type{border-bottom:none}
.res-label{font-size:.875rem;font-weight:600;color:var(--text-muted)}
.res-val{font-family:var(--font-mono);font-variant-numeric:tabular-nums;font-size:1.0625rem;
  font-weight:600;color:var(--text-strong);white-space:nowrap}
.res-hero{background:var(--surface-inverse);color:#fff;border-radius:var(--radius-lg);
  padding:var(--space-6);margin-bottom:var(--space-6)}
.res-hero .res-label{color:rgba(255,255,255,.6)}
.res-hero .big{font-family:var(--font-display);font-weight:900;font-size:2.5rem;line-height:1.05;
  font-variant-numeric:tabular-nums;margin-top:var(--space-2)}
.res-hero .big.up{color:var(--red-400)}
.res-hero .sub{font-size:.875rem;color:rgba(255,255,255,.6);margin-top:var(--space-3)}
.callout{display:flex;gap:var(--space-3);background:var(--amber-50);border:1px solid #F5D9A8;
  border-radius:var(--radius-md);padding:var(--space-4);margin-top:var(--space-6);font-size:.8125rem;
  color:#6B4708;line-height:1.55}
.callout strong{color:#4A3105}

/* ---------- Capture ---------- */
.capture{margin-top:var(--space-6);padding:var(--space-6);background:#fff;
  border:1.5px dashed var(--border-strong);border-radius:var(--radius-lg)}
.capture h4{font-family:var(--font-display);font-weight:800;font-size:1.0625rem;color:var(--text-strong);
  margin-bottom:var(--space-2)}
.capture p{font-size:.875rem;color:var(--text-muted);margin-bottom:var(--space-4)}
.capture-grid{display:grid;gap:var(--space-2);margin-bottom:var(--space-3)}
.capture-grid input{width:100%;font-family:var(--font-body);font-size:.9375rem}
.capture button[type=submit]{width:100%}
.hp{position:absolute;left:-9999px;width:1px;height:1px;opacity:0;pointer-events:none}
.channels{margin-bottom:var(--space-4)}
.channels-label{display:block;font-size:.8125rem;font-weight:700;color:var(--text-strong);
  margin-bottom:var(--space-3)}
/* Contact-channel picker. Scoped to `.chips .chip` on purpose: an unscoped
   `.chip::before` also hits the card marks in `.card .chip`, which painted a
   stray radio circle next to them. */
.chips{display:flex;gap:var(--space-2);flex-wrap:wrap}
.chips .chip{display:inline-flex;align-items:center;gap:var(--space-2);font-family:var(--font-body);
  font-size:.875rem;font-weight:700;padding:.625rem 1.125rem;border:1.5px solid var(--border-default);
  background:#fff;color:var(--text-muted);border-radius:var(--radius-full);cursor:pointer;
  transition:all var(--dur-base) var(--ease-out)}
.chips .chip:hover{border-color:var(--border-strong);color:var(--text-body)}
.chips .chip::before{content:"";width:15px;height:15px;border-radius:50%;flex:none;
  border:1.5px solid var(--border-strong);transition:all var(--dur-base)}
.chips .chip[aria-pressed=true]{border-color:var(--brand);background:var(--brand-tint);color:var(--red-700)}
.chips .chip[aria-pressed=true]::before{background:var(--brand);border-color:var(--brand);
  box-shadow:inset 0 0 0 2.5px #fff}
.tcpa{background:var(--surface-sunken);border:1px solid var(--border-subtle);
  border-radius:var(--radius-md);padding:var(--space-4);margin-bottom:var(--space-4);
  font-size:.75rem;line-height:1.55;color:var(--text-muted)}
.tcpa[hidden]{display:none}
.tcpa strong{color:var(--text-strong)}
.fineprint{font-size:.6875rem;line-height:1.5;color:var(--text-subtle);margin-top:var(--space-3)}
.fineprint a{color:var(--text-muted);text-decoration:underline}
.capture-msg{font-size:.8125rem;font-weight:600;margin-top:var(--space-3);min-height:1.2em}
.capture-msg.ok{color:var(--green-500)}
.capture-msg.err{color:var(--text-brand)}
.capture[data-done=true] .capture-grid,.capture[data-done=true] button{display:none}

/* ---------- Feature grid ---------- */
.grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(280px,1fr));gap:var(--space-6)}
.card{background:var(--surface-card);border:1px solid var(--border-subtle);border-radius:var(--radius-lg);
  padding:var(--space-6);box-shadow:var(--shadow-sm);
  transition:transform var(--dur-base) var(--ease-out),box-shadow var(--dur-base)}
.card:hover{transform:translateY(-4px);box-shadow:var(--shadow-lg)}
.card .chip{width:38px;height:38px;border-radius:var(--radius-md);background:var(--brand-tint);
  display:grid;place-items:center;margin-bottom:var(--space-4);
  font-family:var(--font-display);font-weight:900;color:var(--brand);font-size:1rem}
.card h3{font-size:1.0625rem;margin-bottom:var(--space-2)}
/* FAQ cards use h4 for the question, under the section's h2. */
.card h4{font-size:1.0625rem;margin-bottom:var(--space-2)}
.card p{font-size:.9375rem;color:var(--text-muted)}
.card .tag{display:inline-block;margin-top:var(--space-4);font-size:.6875rem;font-weight:700;
  text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);color:var(--text-muted)}
/* The whole card is an <a>, but nothing said so — this is the click affordance. */
.card .go{display:inline-flex;align-items:center;gap:.375rem;margin-top:var(--space-4);
  font-size:.8125rem;font-weight:700;color:var(--brand)}
.card .go::after{content:"→";transition:transform var(--dur-base) var(--ease-out)}
.card:hover .go::after{transform:translateX(4px)}
/* Explicit "not built yet" marker — these cards describe planned pages. */
.soon{display:inline-flex;align-items:center;gap:.4375rem;margin-top:var(--space-5);
  font-size:.6875rem;font-weight:800;text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);
  padding:.3125rem .75rem;border-radius:var(--radius-full);
  background:rgba(232,146,12,.14);color:#F2B65E;border:1px solid rgba(232,146,12,.32)}
.soon::before{content:"";width:5px;height:5px;border-radius:50%;background:#E8920C;flex:none}

/* ---------- Dark band ---------- */
.band{background:var(--surface-inverse);color:#fff}
.band h2{color:#fff}
.band .section-head p{color:rgba(255,255,255,.66)}
.band .card{background:var(--neutral-800);border-color:rgba(255,255,255,.10);box-shadow:none}
.band .card h3{color:#fff}
.band .card p{color:rgba(255,255,255,.62)}
.band .card .chip{background:rgba(241,8,8,.16)}
.band .card .tag{color:rgba(255,255,255,.42)}

/* ---------- Footer ---------- */
footer{background:var(--black);color:rgba(255,255,255,.62);padding-block:var(--space-16) var(--space-8);
  font-size:.875rem}
footer img{height:32px;margin-bottom:var(--space-5)}
.foot-grid{display:grid;grid-template-columns:1.6fr 1fr 1fr 1fr;gap:var(--space-10);margin-bottom:var(--space-12)}
@media(max-width:760px){.foot-grid{grid-template-columns:1fr}}
footer h4 a{color:#fff;text-decoration:none}
footer h4 a:hover{color:var(--red-400)}
footer h4{font-family:var(--font-body);font-size:.75rem;font-weight:700;text-transform:uppercase;
  letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);color:#fff;margin-bottom:var(--space-4)}
footer ul{list-style:none;padding:0;margin:0;display:grid;gap:var(--space-3)}
footer a{color:rgba(255,255,255,.62)}
footer a:hover{color:#fff}
.foot-legal a{color:rgba(255,255,255,.62);text-decoration:underline}
.foot-legal a:hover{color:#fff}
.foot-legal{border-top:1px solid rgba(255,255,255,.10);padding-top:var(--space-6);
  font-size:.75rem;color:rgba(255,255,255,.38);line-height:1.7}

/* ---------- City property-tax pages ---------- */
.crumbs{font-size:.8125rem;color:var(--text-muted);margin-bottom:var(--space-6)}
.crumbs a{color:var(--text-muted);text-decoration:underline}
.crumbs a:hover{color:var(--text-brand)}
/* Wide tables scroll inside their own box so the page body never scrolls sideways. */
.tablewrap{overflow-x:auto;border:1px solid var(--border-subtle);border-radius:var(--radius-lg);
  background:var(--surface-card);box-shadow:var(--shadow-sm)}
table.data{width:100%;border-collapse:collapse;font-size:.9375rem;min-width:600px}
table.data th{text-align:left;font-family:var(--font-body);font-size:.6875rem;font-weight:800;
  text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);color:var(--text-muted);
  padding:var(--space-4);border-bottom:1px solid var(--border-default);white-space:nowrap}
table.data td{padding:var(--space-4);border-bottom:1px solid var(--border-subtle);color:var(--text-body)}
table.data tbody tr:last-child td{border-bottom:none}
table.data td.mono{font-family:var(--font-mono);font-variant-numeric:tabular-nums;
  white-space:nowrap;color:var(--text-strong)}
table.data tr.me{background:var(--brand-tint)}
table.data tr.me td{color:var(--red-700)}
.tnote{font-size:.8125rem;color:var(--text-muted);margin-top:var(--space-4);line-height:1.6}
.tnote a{text-decoration:underline}
h2 .cnt{font-family:var(--font-mono);font-size:.875rem;font-weight:500;color:var(--text-muted);
  vertical-align:middle;margin-left:var(--space-2)}
.citylinks{margin-top:var(--space-4);line-height:2.1;font-size:.9375rem;color:var(--border-strong)}
.citylinks a{color:var(--text-body)}
.citylinks a:hover{color:var(--text-brand);text-decoration:underline}

/* ---------- City context fact cards ---------- */
.factgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(260px,1fr));gap:var(--space-6)}
.factcard{background:var(--surface-card);border:1px solid var(--border-subtle);
  border-radius:var(--radius-lg);padding:var(--space-6);box-shadow:var(--shadow-sm)}
.factcard.warn{border-color:#F5D9A8;background:var(--amber-50)}
.factcard h3{font-size:.6875rem;font-weight:800;text-transform:uppercase;
  letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);color:var(--text-muted);font-family:var(--font-body)}
.factcard .bignum{font-family:var(--font-display);font-weight:900;font-size:2.25rem;
  color:var(--text-strong);line-height:1;margin-top:var(--space-3);font-variant-numeric:tabular-nums}
.factcard.warn .bignum{color:var(--amber-600)}
.factcard .factsub{font-size:.8125rem;color:var(--text-muted);margin-top:var(--space-3);line-height:1.55}
.factcard .vintage{font-size:.6875rem;color:var(--text-subtle);margin-top:var(--space-4);
  padding-top:var(--space-3);border-top:1px solid var(--border-subtle)}
.live{display:inline-flex;align-items:center;gap:.4375rem;margin-top:var(--space-5);
  font-size:.6875rem;font-weight:800;text-transform:uppercase;letter-spacing:var(--tracking-eyebrow);
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